什么是非普通住宅(以前是非普通住宅，现在是普通住宅，清算按什么类型？)

什么是非普通住宅
豪宅税标准调整之后，当普通住宅的标准发生变化时，某一套房产在今天还是非普通住宅，到了明天就变成了普通住宅。这种变化造成的影响就是，在清算土地增值税的时候，这套房产的收入和扣除项目是放在非普通住宅的类型里面计算，还是普通住宅的类型里面计算？这对土地增值税的税负会造成巨大的差异。1举个例子：某个房地产开发项目，2019年1月销售了一套住宅，面积是100平方米，价格是300万元，容积率是5.0。假设整个项目就开发了这一套房子，2020年3月进行土地增值税清算，并且假设2019年1月的时候，这套房子属于非普通住宅，而到了2020年3月，这套房产属于普通住宅。问：这个变化会对清算土地增值税造成什么影响？2事情是这样理解的。房地产项目无论属于普通住宅还是非普通住宅，只要销售价格和成本是固定的，那么计算出来的增值额和增值率也都是固定的。当增值率在20%以上时，两者没有任何影响。而增值率在20%及以下时，会造成重大影响。因为，有一条减免税规定是：对普通住宅增值率在20%以下的，免征土地增值税。那么，上述案例，如果刚好增值率在20%以下，如果是普通住宅就不用交税了，而如果是非普通住宅就需要交税。3将现象抽离出来，这个问题的实质是：在清算土地增值税时，销售的房产所属类型是按清算时间点确认还是按销售时间点确认的问题。现实中的案例就是，某套房产在卖的时候是非普通住宅，并且按非普通住宅预征的土地增值税。而到了清算时，如果按照最新的普通住宅标准，该套房产就变成了普通住宅，那么清算时，是按普通住宅类型来计算土地增值税，还是按非普通住宅来计算土地增值税呢？对房地产企业来说，除了要按不同房地产类型进行测算土地增值税税负，还要考虑另外一个问题，那就是房地产项目是否需要分类型计算土地增值税，因为结果可能是以下四种情况。一是非普通（按老标准）和商业分别计算；二是普通住宅（按新标准）和商业分别计算；三是非普通（按老标准）和商业合并计算；四是普通住宅（按新标准）和商业合并计算。即：如果将非普通变成了普通，刚好增值率又在20%及以下，那么省税是肯定的。如果还可以合并计算，也许更划算。这又是另外一个话题了。那么到底按什么时间作为判断是否普通住宅的标准呢？是按签订合同时间，还是按办证过户时间，还是按清算土地增值税时间？想知道答案的就给我留言吧。写留言我是大厨，一个想尝试Vlog，但常混迹在B站，最后做了公众号的小孩。专注税务领域，只有原创。「房地产财税」私人群，24小时内限时入群。